بازار و بورس - بررسی لایحه بودجه ۱۴۰۰ کل کشور در صحن مجلس تا به امروز پالس‌های تورمی خود را به فعالان اقتصادی برای سال آینده داده است و از این رو کنشگران اقتصادی بویژه بازار مسکن پایتخت بر این باورند که با تصویب این بودجه انبساطی، باید در انتظار افزایش ملایم قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال آینده باشیم.

ناظران بازار مسکن تهران بر این باورند که این فراز و نشیب های سیاسی در ماه‌های آینده سایه خود را از سر این بازار کم نخواهد کرد، زیرا پس از اتمام تعطیلات نسبتا طولانی نوروز ۱۴۰۰، کشور وارد شرایط برگزاری انتخابات ریاست جمهوری می شود که تا پایان فصل بهار ادامه دارد؛ یعنی با آغاز فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن، شرایط سیاسی بر بازار حاکم می شود و می تواند بر معادلات و پیش بینی ها تاثیر بگذارد.

البته در این میان نباید از سهم اثرات بودجه ۱۴۰۰ بر بازارهای مالی و اقتصادی از جمله مسکن تهران چشم پوشی کرد زیرا تصویب و اجرای یک بودجه انبساطی خود بر شاخص تورم تاثیر خواهد گذاشت و این تورم است که با تغییر قیمت‌ها بخصوص در حوزه دستمزد و نرخ مصالح ساختمانی، قیمت تمام شده مسکن را در کلانشهر تهران تعیین خواهد کرد.

برای بررسی آنچه بر بازار مسکن تهران در نیمه دوم امسال گذشته و اینکه چه آینده ای در سه ماهه آینده در انتظار آن است، با «حسین سلطان محمدی» کارشناس بازار مسکن به گفت و گو نشستیم.

 آمار اخیر بانک مرکزی از معاملات بازار مسکن تهران کمی ناامیدانه به نظر می رسد؛ علت را باید در چه عواملی جست و جو کرد؟

سلطان محمدی: پیش از ورود به بررسی آمارها باید گفت که داده‌های ماهانه در بخش مسکن می تواند با خطاهایی همراه باشد و الزاما منعکس کننده روند دقیق بازار نیست؛ این خطا بخصوص در زمانی که حجم معاملات کاهش می یابد، بیشتر می شود. از این رو نیاز است تا تعدیلات و اصلاحات لازم روی میانگین قیمت ها در داده های مسکن شهر تهران انجام شود زیرا گاهی ممکن است افزایش حجم معاملات در بخش خاصی از بازار شاخص کل را تحت تاثیر قرار دهد و به طور نادرستی شاخص را جابجا کند.

به طور معمول در کشورهای توسعه یافته تعدیل هایی روی بررسی ها انجام می دهند تا معاملات را به یک مشخصات و میانگین واحد تبدیل کنند؛ مثلا اگر یک واحد مسکونی در منطقه ای شرایط بهتری دارد، قیمت را تعدیل می کنند که شاخص کل را تحت تاثیر قرار ندهد؛ بنابراین اگر بخواهیم قضاوت بهتری از بازار مسکن داشته باشیم باید دامنه تحولات را سه ماهه در نظر بگیریم.

نکته دومی که باید گفت اینکه بازار مسکن بازاری است که لَختی زیاد دارد و واکنش آن به تغییرات قیمت مثل بازار سهام وارز آنی و لحظه ای نیست؛ علت این امر را می توان در چسبندگی زیاد قیمت ها جست و جو کرد. بنابراین گاهی چند ماه طول می کشد که فروشندگان و خریداران نسبت به قیمت های جدید قانع شوند و پای معامله ملک بیایند.

نکته سوم را باید در خوش بینی‌های زیادی که در دو سه ماه گذشته نسبت به آینده بازار و ریسک های بازار ایجاد شد، جست و جو کرد؛ زیرا با روی کار آمدن دولت جدید آمریکا و گمانه زنی درباره بازگشت این کشور به برجام تصور بر این بود که در مسایل ارزی کشور گشایش حاصل می شود و به نوبه خود تورم را کاهش می دهد. این امر سبب شد تا چشم انداز انتظارات تورمی به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش یابد.

نکته سوم را باید در خوش بینی‌های زیادی که در دو سه ماه گذشته نسبت به درباره آینده بازار و ریسک های بازار ایجاد شد، جست و جو کرد؛ زیرا با روی کار آمدن دولت جدید آمریکا و گمانه زنی درباره بازگشت این کشور به برجام تصور بر این بود که در مسایل ارزی کشور گشایش حاصل می شود و به نوبه خود تورم را کاهش می دهد. این امر سبب شد تا چشم انداز انتظارات تورمی به طور قابل ملاحظه ای کاهش یابد.البته در هفته های اخیر مشخص شد که بازگشت به برجام به این آسانی که تصور می شد، نیست و حتی اگر دولت آمریکا در این مسیر حرکت کند، مسیر پر فراز و نشیبی خواهد بود و مقداری طول می کشد بنابراین خوش بینی های اولیه کمرنگ شد.

نرخ تورم در ماه های اخیر را تا چه میزان بر بازار مسکن تهران موثر می دانید؟

سلطان محمدی: اینکه بخش عمده‌ای از روندهای قیمت در بازار مسکن ناشی از تورم است، امر پنهانی نیست بخصوص اینکه شاخص نرخ تورم بخصوص در بخش نهاده‌های بخش مسکن در ماه های گذشته رشد قابل ملاحظه‌ای داشته است.

آخرین برآورد مرکز آمار ایران از افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال نسبت به سال گذشته حکایت دارد؛ بنابراین سازندگان محاسبه می کنند که با قیمت های فعلی آیا توان آغاز پروژه جدید ساختمانی را دارند.

البته این را هم باید گفت که با توجه به اینکه در آستانه سال جدید هستیم و در سال آینده نرخ دستمزدها و قیمت تمام شده کالاها افزایش خواهد داشت که اثر خود را بر قیمت های تمام شده بخش مسکن خواهد گذاشت و به نظر می رسد این قیمت ها همچنان رو به افزایش یابد و به همین دلیل سازنده و مالک از اینکه ملک خود را به قیمت پایین تری بفروشد، پرهیز می کند.

 دلیل اصلی کاهش ۷۰ درصدی معاملات در بهمن ماه پایتخت چه بود؟

سلطان محمدی: بهمن امسال یکی از ماه‌هایی بود که حجم معاملات هم در مقایسه با ماه‌های قبل و ماه‌های مشابه سالهای قبل کاهش جدی داشت که یکی از عوامل آن ناشی از شرایط نااطمینانی و تعدیلات در بازار بود؛ خریدار این امید را داشت که با قیمت پایین تری ملک بخرد و از طرفی فروشندگان در برابر کاهش قیمت‌ها مقاومت داشتند و می‌گفتند با تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت ها نباید کاهشی شود؛ وقتی صحبت از چسبندگی قیمت در بازار مسکن می کنیم دقیقا همین است که طرفین معامله یعنی بخش عرضه و تقاضا به این نتیجه برسند در چه نقشه ای تعادل کنند که امری زمانبر است.

 آیا اخذ مالیات از خانه های خالی به عرضه مسکن کمک نخواهد کرد؟

سلطان محمدی: مالیات مشمول خانه نوساز نمی شود؛ این را هم توجه داشته باشیم که حجم ساخت و ساز در دو سه سال گذشته با وجود رشد شدید قیمت ها افزایش چندانی نداشته و حتی به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور رسیده در حالی که در دوره های رونق قبلی تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در سال هم ساخته می شد این مولفه را وقتی کنار افزایش چند برابری قیمت ها می گذاریم، به این نتیجه می رسیم که با وجود افزایش نرخ مسکن، هنوز این بازار برای سرمایه گذاران جذاب نیست.

برآورد شما از قیمت مصالح ساختمانی و قیمت هر متر مربع مسکن در تهران چقدر است؟

سلطان محمدی: آخرین گزارش مرکز آمار از رشد حدود ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال حکایت دارد که این افزایش برای سازندگان مسکن قابل لمس است؛ آنها تصور می کنند که با روند فعلی قیمت تمام شده احتمال ریزش قیمت پایین است و قادر به جایگزینی نیستند یعنی فکر می کنند که اگر با قیمت های موجود واحدهای ساخته شده را بفروشند، قادر نیستند با قیمت جدید مصالح، ملک جدید بسازند و برایشان مقرون به صرفه نیست لذا سعی می کنند پروژه‌های فعلی را با قیمت مناسب تری بفروشند تا پروژه جدیدی را شروع کنند.

یعنی هم قیمت ها بالا رفته، هم ریسک ها افزایش یافته و هم فشارهای قانونی و مراجع ذی مدخل در بخش مسکن هم مزید بر علت شده است ضمن آنکه قیمت زمین نیز رو به افزایش است.

باید گفت قیمت زمین در طول سه سال گذشته عامل مهمی در افزایش قیمت مسکن بود و تا چاره اندیشی نشود روند افزایش قیمت مسکن کمابیش افزایش می یابد زیرا برداشت بسیاری از سازندگان این است که زمین کالایی بسیار گران و کمیاب است به طوری که در تهران ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت مسکن را زمین تشکیل می دهد.

برداشت بسیاری از سازندگان این است که زمین کالایی بسیار گران و کمیاب است به طوری که در تهران ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت مسکن را زمین تشکیل می دهد.

این نکته را هم توجه کنیم که قرار است عوارض شهرداری برای ساخت و ساز شهری سال دیگر ۵۰ درصد افزایش یابد؛ مالیات ها هم رو به افزایش است و قیمت مصالح ساختمانی هم ۱۰۰ درصد رشد کرده است؛ در چنین شرایطی سازندگان به کاهش قیمت ها فکر نمی کنند.

به طور کلی باید بگوییم که بازار مسکن برای سرمایه گذاری جدید در سال های اخیر چندان جذابیتی نداشته و لذا مازاد عرضه‌ای در بازار وجود ندارد که روی کاهش قیمت ها فشار بیاورد و فروشندگان به مسابقه فروش ملک روی بیاورند ضمن آنکه تقاضای خانوارها هم به دلیل افزایش قیمت ها کاهش محسوسی داشته است.

با این رویکرد درباره قیمت تمام شده مسکن در تهران نمی توان به طور قطعی یک عدد ثابت در نظر گرفت زیرا با کیفیت ساخت و ساز می تواند تغییر کند اما به طور کلی یک مسکن حداقلی را می توان با قیمت هر مترمربع چهار تا پنج میلیون تومان در تهران ساخت اما برای مسکن متوسط و خوب شهری عدد به بالای ۱۰ میلیون تومان می رسد.

 پیش بینی شما برای آینده بازار مسکن تهران در بهار ۱۴۰۰ چیست؟

سلطان محمدی: پیش بینی دو سه ماهه برای بازار سخت است چون متغییرهای سیاسی، قانون بودجه، سیاست خارجی و انتخابات ریاست جمهوری باعث بروز نااطمینانی هایی در بازار می شود. برای مثال کنشگران اقتصادی اکنون که لایحه بودجه سال‌ آینده در مجلس در دست بررسی است، علامت هایی را دریافت کرده اند که نشان می دهد این بودجه ماهیت تورم زایی دارد و اراده جدی در دولت و مجلس برای کنترل تورم ناشی از آن دیده نمی شود. البته به طور معمول سال آخر ریاست جمهوری این ویژگی را دارد که دولت ها می خواهند گشاده دستانه عمل کنند و نمایندگان هم به دلیل نگاه سیاسی از سیاست های انقباضی در تدوین بودجه پرهیز می کنند.

از سوی دیگر اگر به چرخه های مسکن توجه کنیم، علی الاصول باید بگوییم که وارد دوره رکودی شویم و انتظار نداریم افزایش قیمتی که سال گذشته رخ داد تداوم داشته باشد؛ اگر در بازار مسکن قائل به چیزی به نام حباب باشیم که بسیاری از اقتصاددانان درباره آن تردید دارند، و اگر شاخص های بنیادین در بازار مسکن مثل نسبت قیمت به درآمد را مبنا قرار دهیم، قیمت‌ها در حد بالایی قرار دارد.

البته اگر شرایط تورمی نبود، می‌شد انتظار داشت که بازار مسکن پایتخت با آرامش روبرو شود و افزایش یا کاهش محدود داشته باشیم ولی شرایط تورمی اثر خود را بر بازار می گذارد و این خوش بینی را خنثی می کند؛ حال اگر سال آینده هم تورم ۳۰ یا ۴۰ درصدی داشته باشیم، به میزانی بر بازار مسکن منعکس می شود.

ما انتظار نداریم که رشد قیمت ها در بازار مسکن از تورم بیشتر باشد اما همین امر هم به این معنا نیست که قیمت ها در بازار کاهشی باشد و بنابراین می توان گفت می توانیم افزایش محدودتری را در سال آینده تجربه کنیم مگر اینکه اتفاقاتی در صحنه سیاسی رخ دهد که سبب کاهش نرخ ارز و گشایش در واردات شود و کاهش ریسک های میان مدت و بلندمدت اقتصادی از نظر کنشگران بازار مسکن کاهش یابد.

آیا هرآنچه بر بازار مسکن تهران رخ می دهد، در بازار سایر شهرهای کشور نیز به وقوع خواهد پیوست؟

سلطان محمدی: متغییرهای موثر بر بازار مسکن تهران در همه کشور کمابیش وجود دارد اما همبستگی قیمت مسکن در تهران با شهرهای مختلف متفاوت است؛ تهران بیشترین همبستگی را با کرج دارد و ضریب همبستگی این دو بالای ۹۵ درصد است اما همین شاخص همبستگی بین تهران و شهرهای بزرگ بالای ۷۰ تا ۸۰ درصد برآورد می شود.

با این حال این بدان معنی نیست که هرآنچه در بازار مسکن تهران رخ می دهد در سایر شهرها نیز قابل تعمیم است؛ برخی شهرها همبستگی زیادی با تهران ندارند و نرخ مسکن به متغییرهایی چون میزان عرضه زمین، میزان ساخت و ساز در سال گذشته، مهاجرت مثبت و منفی مرتبط است.

در هر صورت افزایش قیمتی که در سال‌های اخیر در مسکن تهران رخ داد، با یک درجه شدت کمتر در سطح کشور بخصوص در مراکز شهرهای بزرگ و استان های شمالی رخ داد اما شاخص ها نشان داد که افزایش قیمت در سایر شهرها همچنان کمتر از تهران است.